Юлия Гордеева: Таким доступным жилье не было последние десять лет. В поиске возможностей Юлия гордеева сбербанк биография

Об основных трендах отечественного рынка недвижимости, и в частности о том, что в перспективе цены на недвижимость начнут обгонять инфляцию, читателям БН рассказала старший аналитик Sberbank Investment Research Юлия Гордеева.

- Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости?

В номинальном выражении доходы населения остались на прежнем уровне. Поэтому для покупателей недвижимость дороже не стала, и возможность приобретения жилья сохранилась. К тому же государство развернуло программу субсидируемой ипотеки с привлекательными процентными ставками.

И когда граждане увидели определенную стабилизацию экономической обстановки, они вернулись на рынок. Говорить об оживлении рынка недвижимости стало возможно уже со второй половины прошлого года. Это подтверждается отчетностью ряда застройщиков об увеличении спроса в третьем и четвертом кварталах 2015 года.

Сейчас у нас в среднем по стране продажи находятся на уровне вполне благополучного 2013 года. Это очень позитивные цифры в текущей макроситуации.

- На ваш взгляд, именно сейчас рынок по ценам находится на дне?

Полагаю, что дальнейшего существенного снижения цен в целом по рынку ждать уже не стоит. Однако сейчас по инерции вводится избыточное число объектов. И, чтобы обеспечить продажи, некоторые застройщики могут идти на резкое снижение цен на ранних этапах строительства для привлечения внимания к проектам.

Если же взглянуть на вопрос со статистической точки зрения, то становится очевидным: таким доступным жилье не было последние десять лет. При этом наш рынок нельзя назвать насытившимся. Например, у нас обеспеченность жильем на душу населения ниже, чем в Китае. Да еще и фонд достаточно ветхий, и его, конечно же, необходимо замещать. Неудивительно, что первичное жилье обгоняет по спросу вторичное - стоимость примерно равна, однако качество новых объектов лучше.

- А есть фактор, по которому можно однозначно судить, прошел рынок дно или нет?

Цены, конечно же, важны, но главное - смотреть на объемы продаж. Ведь когда потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию, застройщики не спешат официально снижать цены. Они скорее делают это завуалированно, поскольку после публичного объявления о снижении цены восстановить ее труднее, чем просто избавиться от скидок. Поэтому при восстановлении спроса сначала следует ожидать увеличения объема сделок, когда покупатели возвращаются на рынок, а потом уже и роста цен по мере вымывания лишнего предложения с рынка.

- На что следует ориентироваться гражданам, планирующим купить квартиру не в течение ближайших двух лет, а позже?

В долгосрочной перспективе мы можем ожидать дальнейшего расслоения цен. Так что лучше всего купить квартиру в новостройке на начальном этапе строительства - таким образом ваша инвестиция вырастет в цене к моменту сдачи дома и будет защищена от цикличного колебания цен и структурных изменений рынка в более долгосрочной перспективе.

В целом же даже после кардинального улучшения макроэкономической обстановки ожидать 30-40-процентного роста цен в год, как это происходило до 2006-го, не следует. Хотя в долгосрочной перспективе цены на жилье, как правило, растут вслед за инфляцией. Кстати, на горизонте десятилетия мы, как и вся Европа, столкнемся с демографической ямой, что объективно приведет к выбросу на рынок большого количества вторичного жилья и не будет способствовать росту цен.

- А что вы скажете о поведении частных инвесторов?

Мы ежеквартально делаем обзор потребительской уверенности россиян в рамках исследования «Потребительский индекс Иванова» (это исследование охватывает широкий спектр вопросов, относящихся к потребительскому поведению россиян со средним уровнем дохода). И опросы показывают, что покупки квартир с инвестиционной целью продолжаются. Частные инвесторы не ушли с рынка недвижимости. Для меня это немного странно: в последние несколько лет, когда ставки по депозитам были высокими, я бы предпочла хранить деньги в банке. Тем не менее факт остается фактом. Например, по Санкт-Петербургу около 20% граждан, в ближайшие два года планирующих купить квартиру, намерены сделать это с инвестиционной целью.

Правда, обычно покупка планируется для сдачи в аренду, а не с целью последующей продажи, так что в условиях снижающихся ставок ЦБ это вполне оправданная стратегия.

- Значит, инвестору следует ориентироваться на доходы от аренды?

Арендная доходность сегодня находится в районе 6-7% годовых, если мы говорим о жилье эконом-класса. На депозите вы получите больше. Но если мы согласны с тем, что в рублевом измерении недвижимость дорожает хотя бы на несколько процентов в год, то получается сопоставимая с депозитами доходность.

Другое дело, что сегодня на рынке аренды спрос невысок, увеличился срок экспозиции квартир и, как следствие, уменьшилась доходность. Смотря в будущее, впрочем, нужно учитывать и следующий момент. По логике вещей, на фоне снижения инфляции снижение ставок ЦБ РФ должно произойти как минимум к концу года. Соответственно, произойдет новый виток снижения ставок по депозитам. Кроме того, снизится доходность низкорисковых инструментов, тех же облигаций. При этом недвижимость ничего в доходности не потеряет, так как арендные ставки, скорее всего, больше падать не будут. Это должно увеличить привлекательность жилья как инвестиции. Если к арендной доходности добавить еще и инфляцию, то доходность жилья может превышать 10%, что будет весьма привлекательно в условиях ставок по депозитам в 7% и менее.

На коротком временном отрезке цены на недвижимость могут за инфляцией не поспевать, как, например, в прошлом году. Но на отрезке в десять лет это должны быть сопоставимые величины.

Справка БН

Юлия Гордеева окончила Нью-Йоркский университет. Начала карьеру аналитика в нью-йоркском офисе J.P. Morgan Investment Management, где четыре года работала портфельным аналитиком и аналитиком по рынку акций в подразделении Global Emerging Markets. В 2010 и 2011 годах занимала первое место в индивидуальном рейтинге российских аналитиков рынка недвижимости Institutional Investor.

«Коммерсант»

Снижение ипотечных ставок и рост интереса покупателей к первичному рынку жилой недвижимости Москвы позволили крупным застройщикам существенно нарастить продажи в прошлом году. В среднем рост их выручки составил 30%. Но сохранить такие темпы роста в текущем году, скорее всего, не получится: этому может помешать в том числе возвращение покупателей на вторичный рынок.

По итогам 2016 года группа ЛСР увеличила свои продажи в деньгах на 29%: общий объем заключенных контрактов составил 70,6 млрд руб., а объем проданной недвижимости вырос на 11%, до 681 тыс. кв. м. Как следует из отчета компании, такие показатели обеспечили, в частности, взрывные продажи в Москве. По данным ЛСР, на столицу пришлось 40% всех продаж группы в денежном и 30% в натуральном выражении. Общий объем заключенных контрактов группы в Москве за 2016 год в деньгах вырос на 124%, до 28,1 млрд руб., в натуральном выражении - на 55%, до 193 тыс. кв. м. В «домашнем» регионе ЛСР, Санкт-Петербурге, результаты скромнее: рост в деньгах составил 1%, до 36,6 млрд руб., в натуральном выражении он остался без изменений - 386 тыс. кв. м.

В ЛСР такой заметный рост московских показателей объясняют реализацией проектов «Лучи» и «Зиларт», за счет которых средняя стоимость заключенных сделок в столице выросла на 45%. По мнению старшего аналитика Sberbank CIB Юлии Гордеевой, показатели других публичных девелоперов в Москве будут скромнее - рост продаж будет около 20%. «Спрос на жилье на первичном рынке Москвы действительно рос весь прошлый год, но стоит учитывать, что показатели крупных застройщиков сейчас растут быстрее средних по рынку: эти компании оттягивают на себя часть спроса небольших игроков», - рассуждает госпожа Гордеева.

Другие девелоперы в прошлом году тоже увеличили московские продажи. Президент ГК «Инград» Анатолий Францев сообщил, что у его компании объем проданного жилья по итогам 2016 года вырос на 30%, до 118 тыс. кв. м. Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов считает, что число проданных компанией квартир по итогам прошлого года выросло на 5%, в денежном выражении рост составил 8%. С учетом объектов приобретенного девелопером ДСК-1 эти же показатели за год увеличились на 25% и 32% соответственно, добавляет господин Брызгалов.

Президент группы ПСН Максим Гасиев отмечает, что к концу 2016 года в сравнении с его началом число сделок в комфорт-классе выросло в два раза. По его оценкам, сейчас на этот сегмент приходится 75% всех продаж на жилищном рынке Москвы: «Это связано с продлением программы господдержки ипотечного кредитования, общим снижением цен в сегменте и увеличением качества предложения - благодаря этому на рынок Москвы удалось перетянуть покупателей из области». «Донстрой инвест» вчера оценил рост прошлогодней выручки в 37%, до 39,56 млрд руб., что также выше показателя 2014 года. Еще одном фактором роста продаж застройщиков аналитик S&P Global Ratings Антон Гейзе называет переход покупателей со вторичного рынка, участники которого не смогли адаптироваться к новой ценовой реальности и предлагали недвижимость по завышенной стоимости. «Существенную роль играет также низкая база 2015 года», - добавляет господин Гейзе.

Все опрошенные «Ъ» девелоперы по итогам 2017 года ждут дальнейшего увеличения продаж и рассчитывают нарастить объем вводимого жилья. Господин Францев считает, что этому будет способствовать общая стабилизация экономики. Аналитики более осторожны в прогнозах. Юлия Гордеева полагает, что рынок будет сильно зависеть от динамики средних ставок по ипотеке и банковским депозитам: если они продолжат снижаться, людям станет выгоднее покупать квартиры. Антон Гейзе предполагает, что темпы роста продаж на первичном рынке замедлятся. «Это произойдет за счет адаптации вторичного рынка и роста сделок на нем. Кроме того, остается слабым рост реальных доходов», - говорит эксперт.

Юлия Гордеева
старший аналитик
Sberbank Investment Research

В компании с 2011 года. Опыт работы в инвестиционной отрасли – 13 лет. Работала аналитиком в J.P. Morgan Investment Management (Нью-Йорк), в Deutsche Bank, в «ИНГ Банке» (Москва). Выпускница Университета Нью-Йорка. Неоднократно занимала первые места в рейтингах российских аналитиков рынка недвижимости и строительной отрасли.

Это бизнес-клуб для ключевых клиентов банка, созданный для обсуждения тенденций в экономике и на финансовом рынке. Встречи проводятся на территории всей России. В диалогах с экспертами и другими участниками рынка главы компаний обмениваются опытом и находят способы вывести свой бизнес на новый уровень.

Такой формат общения с клиентами полезен и эффективен. «Голос клиента очень важен. По результатам каждой встречи мы получаем обратную связь – пожелания и предложения, которые позволяют нам улучшать сервис и совершенствовать наши продукты», – отметил заместитель председателя Западно-Сибирского банка Сбербанка России Владислав Шиленко.

О новых проектах и сервисах для бизнеса рассказал гостям мероприятия заместитель председателя Западно-Сибирского банка Сбербанка России Дмитрий Солнцев.

«Мы перешли на обслуживание корпоративных клиентов в режиме 15 часов пять дней в неделю. А с 1 июля все банковские операции будут доступны круглосуточно, – подчеркнул он. – Мы делаем все, чтобы вам было с нами комфортно и удобно и вы получали услуги на высоком уровне без посещения банка».

в 2015 году возможен рост кредитного портфеля на 3–5%, в первую очередь за счет доступной ипотеки. Благодаря субсидиям государства она стала даже более доступной, чем в докризисный период

Также улучшились условия по кредитным продуктам: банк снизил ставки еще в апреле. «Мы либерализовали условия кредитования, вернулись к тем возможностям финансирования крупнейших проектов и текущей деятельности, которые были у банка до ноября прошлого года» , – сообщил Дмитрий Солнцев.

В качестве спикера на круглом столе «Управление бизнесом в условиях нестабильной экономической ситуации. Фокус на недвижимость» выступила старший аналитик Sberbank Investment Research Юлия Гордеева.

Аналитик прогнозирует, что в этом году возможен рост кредитного портфеля на 3–5%, в первую очередь за счет доступной ипотеки. Благодаря субсидиям государства она стала даже более доступной, чем в докризисный период. Но важные условия восстановления рынка – продолжение программы и после 2015 года, а также дальнейшее понижение Центробанком ключевой ставки.

Говоря о коммерческой недвижимости, Юлия Гордеева отметила, что в этом сегменте тоже есть куда расти. Но сейчас рынок выведен из равновесия, поэтому можно ожидать падения арендных ставок, а от того, насколько продолжительным будет кризис, зависит и жизнеспособность некоторых бизнесов.

Встреча оказалась полезной для гостей не только с теоретической, но и с практической точки зрения. Юлия Гордеева ответила на вопросы участников и дала ценные рекомендации. Застройщиков интересовало, как спрогнозировать устойчивый спрос на жилую недвижимость в том или ином регионе, каковы перспективы рынка ИЖС и многое другое. Участники мероприятия отметили, что доклад Юлии Гордеевой дал пищу для размышлений, и выразили надежду, что подобные встречи клуба «Стратегия и лидерство» продолжатся.

текст Дмитрий Зайцев
фото предоставлены пресс-службой
Западно-Сибирского банка Сбербанка России
журнал tmn №23 (апрель–май 2015)
на правах рекламы
генеральная лицензия Банка России № 1481 от 08.08.2012 года

Тройка Диалог, одна из ведущих инвестиционных компаний, работающих на рынках стран СНГ, объявляет о назначении Юлии Гордеевой старшим аналитиком по компаниям сектора недвижимости. Непосредственным руководителем Юлии станет Паоло Занибони, руководитель аналитического управления, Управляющий директор Тройки Диалог.

Паоло Занибони отметил: «Мы очень рады приходу Юлии в нашу команду. Мы уверены, что ее большой опыт и знания окажутся полезными для раскрытия возможностей сегодняшнего растущего, но волатильного рынка».

Комментируя свое назначение, Юлия Гордеева отметила: «Я рада присоединиться к аналитической команде Тройки Диалог. Исследования экспертов компании регулярно получают высокие оценки индустрии, и заданный уровень команды будет только вдохновлять меня в работе».

Юлия обладает более чем пятилетним опытом работы в Москве: в качестве аналитика в московском офисе банка ING и, в последнее время, в команде аналитиков рынка акций по региону EMEA Deutsche Bank. До этого Юлия на протяжении восьми лет работала в США на различных позициях в J.P. Morgan Fleming Investment Management и двух хедж-фондах.

В 2010-2011 годах Юлия занимала первое место в рейтинге журнала Institutional Investor среди российских аналитиков по недвижимости, а в 2011 году - первое место среди аналитиков по строительству по региону EMEA. Юлия также является сертифицированным финансовым аналитиком (CFA).

Юлия Гордеева с отличием окончила Нью-Йоркский университет со специализацией по химии.